主城房价呈现“7915”格局，即一环内的新开楼盘均价为15000-20000元/平方米

二环周边的楼盘均价为9000-13000元/平方米；

二环外的楼盘均价为7000-10000元/平方米

昆明房价涨势之猛令人咋舌 记者张玉杰/摄

还是同一座城市，还是那些开发商。3年后的昆明，房价涨势之猛令人窒息。

就在2007年的7月23日，本报率先披露云南财经大学房地产与土地政策研究中心的房价监测走势：当时昆明买房的“451”格局成为市民普遍认同的参考标准——二环外房价称为“奔四”，从3000元-4000元/平方米不等；一环到二环之间的房价都在“奔五”，从4000元-5000元/平方米不等；一环内则向“1万元”靠齐，价位区间到了6500元-10000元/平方米。

3年后，昆明市风之铃市场研究咨询机构昨天提供的咨询报告显示：昆明一环内的新开楼盘均价在15000-20000元/平方米，二环周边区域的楼盘均价为9000-13000元/平方米，二环外区域的楼盘均价水平在7000-10000元/平方米不等。

从区域分布来看，昆明的新楼盘价格水平以一环区域为核心标杆，由内而外的递减格局未发生变化。但板块间的价格差别等级明显缩小。

房价是体现一个城市价值的重要标尺。从2009年楼市回暖后，昆明房地产市场一直保持着稳中上涨的走势。今年以来，国家宏观调控政策连续出台，由于昆明城市发展和战略位置的提高，对房地产市场带来的是未来价值的预期。因此今年的房价走势比去年同期有了大幅提升。

令人咋舌的是，最近两个月，全城几乎所有的新开楼盘都突然形成了默契，那就是不到1万元“死不罢休”，昆明这次跳空高开高走会稳固现有的“万元房”时代吗？

从区域发展上看，最新规划使昆明确立了多组团、多中心的发展模式，这也是使得二环以外的高品质房源可以不按常理出牌，如欣都龙城·精英公寓开盘均价预计在1.3万元/平方米左右，而万科·金域缇香的开盘均价则为9400元/平方米。从目前的情况上看，北、南、西三片区都已确立了城市副中心的地位。虽然昆明各片区的区域属性有所不同，但从区域地位和区域发展来说，其区域价值的差别不大。当前区域楼市均价，也会以城市副中心为标准而发展。

81岁的郭秀娥老人近日打进本报热线说：“我儿子在一家医院当了30年的电工，如今快退休了，却只能租住在一间窄小的公房里；孙子一家最近看上市中心一套房子，可因为房价一周涨了4000元/平方米，也只好放弃了。”

近两个月来20多个楼盘相继开盘

价格依然挺 人气照样旺 昆明房价迎来“跳涨时代”

建盖中的滇池·泊屋项目 记者杨帆/摄

虽然是星期六，但市民姚先生起得比平常还早，因为要去参加版筑翠园在海埂会堂举行的开盘活动。他已经购买了认筹卡，就等着选房。

上午8点不到，海埂会堂前面的停车场已是人满为患，还不断有购房者涌来。有的市民早早地赶来又早早地离去，因为他们到现场后才得知没有认筹卡买不到房子。

一位地产界的朋友说，昆明近半年多来每次新楼盘开盘都会有如此热闹而又疯狂的场面。这还是要归功于智慧的开发商，再者是昆明市场的需求。每次都有“火爆”的开盘现场，有“疯狂”的购房者参与。

在开盘现场，一些购房者提前来排队，就是希望能选到满意的房子。购房者进来后，工作人员开始整理客户的认筹卡。工作人员通知客户：“9:30之后到的客户，只能等之前到场的客户选完房再选。”9:40正式开盘，开盘现场由公证人员监督摇号选房。经过半个小时的选房，7点30分就到场的姚先生幸运地选到了房子，但是价格让他吃惊不小，因为之前得到的开盘价大约是10000元/平方米，而现在的均价是12200元/平方米。姚先生说，这个价格是他没有想到的，如果要买这套房子自己还要在亲戚朋友那里借很大一笔钱。

据了解，在之前很多楼盘开盘时，都会聚集很多“白吃白喝”的“伪购房者”，这些其实是“伪人气”。但是最近走访几个新开的楼盘发现，这些“伪购房者”基本不存在了，大多数是真心实意要买房子的市民或者投资客。

买房故事

个案1

两年前订的房如今每平方米要补差价2250元

“如果在两年前买房子就划算了，现在房价都成倍上涨了。”这是居住在昆明的市民最爱说的一句话。但是富滇银行职工宋先生却没有那么幸运，同样是两年前买的房子，可是到了今年开发商还要宋先生加房价，由原来的4350元/平方米涨价到6600元。

宋先生说，2008年7月，经单位组织到昆明明丰房地产公司开发的“滇池·泊屋”小区团购，当时开发商承诺每平方米4000元左右，不少人都交了2.5万元定金。“当时我选了一套120平方米的，单价4350元。2009年9月，我交了23万元首付款，并签了《商品房购销合同书》，只是由于要办理贷款登记，合同被开发商收走了。今年快交房时，我们接到电话通知，说之前订的房子房价涨到6600元。一下子要补这么多差价，我当然不愿意。”

宋先生称，接到通知后他们曾到公司讨说法，但遭到拒绝，双方还发生过肢体冲突。“看周边房价都是每平方米七八千元，公司就借口涨价。他们宁可违约，每套房最多赔几万元，如果涨价销售每套可多赚二三十万元。房子我们肯定是要买的，现在就是希望需要补的差价能否由开发商、政府和购房者各承担一部分。”

昆明明丰房地产公司总经理何嘉接受媒体采访时说，涨价的原因是成本增加，以前这里的土地每亩162万，现在暴涨到每亩400万元，地价大幅上涨，房价肯定要涨，以前的价格连修建房屋的本钱都不够。何嘉还算了一笔账：房子的直接成本，一个是土地，一个是建筑成本，这些达到3600多元一平方米，还要加上正常的税费、投资的回报、项目的管理费。现在建筑成本不变，为1300-1500元，而土地成本一平方米增加到5300多元，再加上建筑成本，就达到6500元左右。如果再加上税收，肯定就突破6500元了。

何嘉表示，涨价的事确实存在，原因是政府出台政策要求补缴土地使用权出让金，公司已向2009年9月14日前预定或选购了住宅的客户发出了涨价通知。富滇银行的200多户职工确实在公司团购了一批房子，也有人交了部分房款，但4000多元只是一个意向价格，双方都没签《商品房购销合同》。如果客户认为提价不合理可选择退款，公司会支付同期银行存款利息并补偿一些损失。目前已有20多个户客户按手续退了款，其余客户都补足了差价，只有十多户既不同意补差也不愿意退款。“那些不同意补差价的客户要使用法律手段解决，公司尊重客户的选择，也会尊重法律最后的裁决。”

个案2

35万元仅够买50平方米

比4年前少买80平方米

“这套小房子可赶上家里三室二厅的房价了！”昨天，80后的小肖搬进了自己的新家——高新区一套50平方米的小公寓，搬家公司的人刚走，家里人就对小肖说。

2006年年初，家人用35万元在北市区购买的精装修二手房有130多平方米，加3万元还买了个车库。

2010年10月，小肖在高新区购买的房子却只有50平方米，相比北市区的房子少了2个房间和2个阳台，厨房、卫生间也小了一半。尽管两相对比，差距甚大，但是小肖仍然很兴奋。她说，2007年毕业后就计划买一套属于自己的房子，后来就持续关注房价。由于有家里的房子做对比，小肖对房屋特别挑剔，当年大商汇打出2700元/平方米的广告时，小肖不屑一顾地说太远了。如今，新亚洲体育城的房子也打出了7300元/平方米的天价。

2008-2009年，由于房价一度攀升，小肖开始有些彷徨，一面听着各种消息说房价要降，一面独自走访各大新开楼盘。“2008年上半年，各大新开楼盘的销售人员牛得很，只要不是开盘当天排队，或者不提前买认购卡，到哪里都说卖完了，今年7月好不容易看中一个楼盘，结果交了5万元意向金排了一个月队，最后小户型的房子还是没有了。再看看其他新盘，不是说2012年交房就是到2015年，要不然就在二环边上，噪声等环境缺陷显而易见，可好像仍然不缺客户。”

对新楼盘彻底死心后，考虑到装修费、老小区的居住环境更成熟，几经考察后，她选定了购二手房的意向区域——南市区、西市区、高新区，以及房龄不超过10年。

做到心中有数后，小肖花了一年多的时间，到有意向的小区附近中介处留下电话号码，让中介有合适的房源就给她打电话。最后，她几乎是走遍全城看了上百套二手房，才在高新区买了一套50平方米的小公寓。

个案3

昆明打工族买房一波三折

2010年春节后，在昆打工的我和女朋友开始有了买房的想法。从看房到签订合同，历时3月有余。

我们奔波在西片区各大老小区看房。在看了十多套40万元上下的房子后，我们又默默地将预算从40万元提高到45万元。终于在秋苑看到了一套，77平方米，标准两室两厅，房型大气，光线通透。这也是我们一致看中的房子。房东叫价46万元，但我们觉得价格略高，希望能降点。当时的心理价位定在44万元以内，但是中介的价格咬得比较紧，被迫放弃。

在秋苑顶楼的一套，87平方米，三房两厅。虽然需要重新装修，但户型光线尚可，房东底价55万元。另外一套在梁源小区，74平方米，三房两厅，5楼，通风亮光，54万元。比较之下，决定要第一套，交钱议价，能杀下1万元立马成交。期间看房者无数，竞争比较激烈。中介建议最好当天下手签约，以免房东变卦。犹豫再三，觉得还是贵了，想先杀杀价再说。结果第二天房东坐地起价，58万元！

两天后，考虑再三。那退而求其次，要梁源那套吧，结果被告知，52.8万元卖了。比我们预期的底价还要高出8000元。

就在我们即将绝望之际，现在的卖家就像梦中情人一样出现了，同一个单元，户型面积一模一样，只是高了一层。后来才知道，房东还是朋友，当初就是一起买的上下楼。所以价格商议到52万元时，基本上像抓住救命稻草一样没考虑就签了。尽管还附带一系列苛刻条件：户口保留2年，款清后一个月交房。9月4日，双方正式签订购买合同。

可笑的是，我们在感叹自己买了高价房时，中介一手交过钥匙，一边问我们要不要再卖，还是挂他们那儿。“能卖多少？”“60万元！”

开发商的利润到底有多高房企

老总自曝：最低25%

开发商的利润到底有多高？有的地产大腕说“一年下来甚至不到5%”，也有另外的房产商说“大概在10%左右”。对此，昆明一位从事房地产开发20余年的“资深老总”张先生拟了一份某楼盘缩减版的投资计划书给本报参考。

融资计划书上标明，该地块位于盘龙区北面三环旁，容积率小于等于1.8、共172亩（拿地成本差不多为300万元/亩），建筑面积算下来差不多20.7万平方米。

其中主要建设成本为：土地成本2500元/平方米；土建1000元/平方米； 园林绿化硬化成本500元/平方米；相关“规范”费用400元/平方米；水电气、道路500元/平方米

管理成本：总建设成本的25%（包括人员工资8%、办公费用2%、融资成本8%、税费7%）

总成本：（2500+1000+500+400+500）×1.25= 6125元/平方米

而该项目属于低密度、高端别墅小区，依据周边类似楼盘目前交易价平均水平，估计该楼盘未来成交价不会低于2万元/平方米

预算利润率：（20000-6125）/6125=226%

“而实际上，该楼盘到时候入市交易，成交价还将高于2万元，但开发商的利润率却没有你看到的这么高。因为楼盘还未流入市场就会有超过70%的房源被低价‘团购’，团购价预期实际将远远低于8000元/平方米。”

张总特别强调，该楼盘其实比较特殊，拿地价格仅300万元/亩，这也是让预期利润率可超过200%的一个重要原因。

张总说，往往昆明房地产商的利润在30%-50%，甚至还有个别楼盘的利润率超过100%、200%，25%绝对是房地产企业的最低利润率。

一位专门供昆明开发商建材的吕总也认为，昆明多数房产企业的利润率在50%左右，因为很多时候，开发商投资时预计楼盘销售价为5000元/平方米，等楼盘建好开卖时，已经可以卖到8000元了。

“而且，开发商可以让会计将利润做低，减少税费支出。或者打通关系，让平地起高楼，以便提高利润率。开发商的投入肯定不是一次性的，他们通过分期开发、预售、融资等手段，让小钱撬动大项目，这样一来更是提高了利润率。”

昆明房价成本不够透明，有业界人士责问

面包涨价了

都怪面粉比面包贵

16日，中国城市动态监测网公布三季度105个城市的地价数据显示，昆明三季度的综合地价为3979元/平方米，地价增长率为7.22%，远远高于全国1.76%的增长率。其中昆明居住地价为4400元/平方米，比去年同期上涨了1263元。

值得注意的是，三季度昆明商业地价也达到了历史性的9286元/平方米，每平方米高出全国均价4000元左右。按照目前的发展趋势，昆明商业地价在年底有望突破每平方米万元大关。

记者从昆明市土地和矿业权交易中心获悉，今年年底昆明将有19块土地入市。截至目前，具有住宅性质的土地有8块，商业性质的土地9块，住宅兼容商服用地1块，文化娱乐用地1块。其中，挂牌交易土地的累计面积约38.09万平方米，拍卖出让土地累计面积约10.56万平方米，12月土地供应总面积预计约48.65万平方米。

在拍卖出让的土地中，盘龙区小坝刘家营村地块起拍价最高，折合每亩约494万元；昆明市官渡区双桥路201号城镇住宅用地，以420万元/亩的起拍价位居第二位；价位最低的是昆明市北二环路锅盖山的商务金融用地，折合每亩约240万元。

据此，记者采访多位开发商，他们都理直气壮地说，地价暴涨，缘于市政府于2009年9月14日颁布了《土地出让金补缴规定》，要求2004年后取得的住宅用地重新以“5、4、3、2、1”标准（单位为100万元/亩）补缴。土地成本和开发成本重新计算，这等于把开发商吃掉的利润吐出来，直接导致土地价格大涨，进而引发房屋售价跳涨。

昆明高屋地产顾问机构董事长胡先钧则不同意这一观点。事实上，昆明推行“54321”不假，但政府在推行“54321”土地价格的同时，也大幅度放宽建筑容积率指标限制，以前昆明小高层、高层最高容积率仅仅为2.5-3.0，然而现在许多项目的容积率达到5.0、6.0、甚至10.0以上，提高容积率等于降低了楼面地价，昆明市的所有住宅楼面地价平均大概在2000-4000元/平方米（包括主城一环内），如果算上建安成本和相关税费2500-4000元左右，正常的住宅成本不会超过6000-7000元/平方米。

所以，那些动辄每平方米过万的房子，利润空间有多大，你可以去想象。“‘54321’不一定催生了昆明房地产价格大涨，但对于市场带来的心理预期十分巨大，开发商也就找到了借口——面包涨价了，都怪面粉比面包贵！”

地价究竟占房价多大比例

业内称仅为20%-30%

“很多时候，土地成本占到所有开发成本的50%-70%，占到房价的20%-30%。”张总说，所有开发商都明白，地价的确是决定最终售价的重要原因之一。

杨总说，以昆明最低利润楼盘的销售价组成为例：100%房价=25%土地成本+25%管理成本+15%建安成本+25%利润。“地价是死价格、管理成本和建安成本几乎没有什么弹性，而房产商25%的利润已经压得非常低了。”

从今年昆明市多数住宅用地的拍卖成交价估算，一到二环之间楼面成本在2000-2500元/平方米，二环以外、三环以内的楼面成本在1200-1500元/平方米左右，甚至呈贡新城较好地段的住宅地块的楼面成本已达到1700元/平方米。

按照地产商最低利润公式计算，二环以内昆明房价不会低于8000-10000元/平方米，二环以外、三环以内的房价不会低于4800-6000元/平方米，而呈贡这块黄金地段的住宅价格不会低于6800元/平方米。

“地价决定了我们的最低售价。当然，最终销售价格是多少，还要根据开盘后的市场供需状况，对我们的利润进行调节后才能确定。”杨总说。

三问地产商

囤地还是开发更赚钱？

“我为什么要囤地？真得值得么？划算么？”在采访中，“资深张总”和杨总两个地产高管提起开发商恶意囤地的话题时，都会意一笑。“其实大家都知道，房地产开发和很多行业相比，的确属于暴利行业，高达30%、50%、100%的开发销售利润，怎么和囤地哪点不到50%的土地增值利润相提并论呢？”杨总说，所有做生意的人都明白，只有当资金流动起来才能获得更大的收益，而将上亿元、上十几亿元的资金压在土地上守株待兔，这是任何一个开发商都不会干的蠢事。

房企高管年薪上百万？

售楼小姐高年薪的话题已经被千家万户知晓，但是房企高管的工资又能高到多少呢？“总的加起来，我每年的收入在100元万左右！”张总坦诚地说，自己的收入在大房企高管当中算比较低的，而很多做到CEO级别的昆明房企高管的年收入已经超过了200万元。“我们上次去挖一个主管财务的副总，开出的年薪为150万元！”杨总说。

房价该如何调控？

“房价定多高，不是调控得了的，而是由市场需求决定。”杨总说，市场需求大，企业定价再高，还是有人来买，企业当然不会定低价。张总也认为，房价真若能控制，首先政府要加大对保障性住房的投入和监管力度，解决中低收入者的住房问题。第二，要正确引导居民消费，增强他们的消费信心，不能让老百姓将投资房产作为唯一让自己资产保值的方式。另外，完善社会保障体系，让百姓没有后顾之忧，让他们不将投资房产作为养老的手段。

卖房那些事儿

仅一成购房者首次置业

“我去年在昆明某知名地产调查公司任职时，做过一次完整的市场调查，其中，‘昆明的购房者有高达70%以上已经拥有1套住房’的结论最让人震惊！”李总曾经是昆明某地产营销策划调查公司的一位高管，现在他已经到了一家房地产开发企业任职。

而“资深张总”也对这个结论持肯定态度。“昆明购房者有10%是首次置业，有30%属于二次置业，其他更多的属于三次、四次投资置业了。”张总说，其实在昆明，投资置业成了一种刚性需求。

这个结论正确与否，我们不得而知。但是从房产中介口中依然可以了解到，很多昆明人购房的需求已经从“居住”变为了“投资”，而且这个比例还在不断上升。

“虽然昆明炒房客和沿海地区相比，数量要少很多，但是全民参与炒房的心态却弥漫在每一个昆明人的心底！”李总说。

未开盘已被团购70%

北市区一楼盘，开盘价已经突破了万元大关，但是据不少人爆料，至少有1500套以上的房源是以4500-5000元/平方米的价格被“银行团购”的。另外，还有5500、6500元/平方米等不同档次的团购群体来分食前期便宜房源。该楼盘开盘时，便已有超过4成的房源早被低价团购出去了。而最后的万元房源，最终落在了没有关系、没有消息、没有途径的“刚性需求者”手中。

“团购营销在任何一个楼盘都会出现，这是开发商为了早期回收资金、提高楼盘销售率、降低营销成本率惯用的手法。”昆明某资深开发商杨总解释，一般价格较低的团购房指标是分配给合作银行、合作企业的。如果资金不足，再考虑以稍低于预期销售价的团购方式和另外一些单位合作。不过，房企总会留下不低于30%的房源用于“炒作”，而在市场预期越好、房企资金越雄厚的情况下，团购比例就会越小。“团购当中，不乏一些房企用自己员工的名额低价控制一些位置较好的房源，待开盘后余下房源暴涨时，再将这些房源‘清理’出来高价销售。这样一来，总体销售额便可以得到明显提升。”

不过，各个房企团购的比例和标准都不同，甚至连一些单位集资建房，都不忘留一部分房源用于市场炒作，这样不仅有利于提高楼盘价值、扩大销售额，也为前期炒房者提供了操作空间。而在昆明已开盘楼盘中，有楼盘在开盘前便有高达70%的房源已被各种名目、各种方式团购。

有开发商玩“过度营销”

捂盘惜售、不一次性公开房源、定价天天变……各种开发商惯用的营销手段已经被媒体和政府盯得紧紧的，而昆明却有开发商换个角度玩起了“过度楼盘营销”，巧借名目将自己的楼盘包装成高端盘。

近期，昆明一些新开盘的楼盘，精装修房子有所增多。这些精装修房与以前只装修厨房、卫生间、客厅的“粗装修”房子不同，它们大多是全屋装修，而且装修标准不低。“为了使自己的项目与周遭楼盘在品质和档次上出现区分、赢得更加可观的利润，便以高档次、精装修、管家式服务等方式，变相提高楼盘销售价格，最终带动周边楼盘集体‘跳涨’。”房产商杨总这样评价自己的一些同行，“品牌营销从另一个角度来讲，的确也是高房价的推手。一些所谓2000元/平方米的豪华装修，成本一般还不到3成。”

（都市时报）