3000元限价房成“价格杀手”？
昆明首个限价房项目引发热议,网友戏称“幸福炸弹”
房源预计有2万套左右，相当于两个子君村经适房规模
限价房申请条件、能否出租以及转让等尚未确定




　　“楼面地价675元/平米，房屋售价不得高于3000元/平米。 ”2011年12月30日，昆明首个限价房项目被俊发地产旗下的呈贡俊发伟业房地产开发有限公司以8.388亿元拍下。该项目位于马金铺办事处和大渔与雨花办事处交界处。据业内人士估算，房源应该有2万套左右，总建筑面积可能“在150万平米以上，相当于两个子君村经适房规模”。

　　哪些人才有资格买限价房？会不会冲击呈贡的房价？对昆明楼市有何影响？就众多市民关注的这些问题，记者昨日采访了俊发地产及业界人士。

　　开发商

　　近几天开会讨论申请条件

　　据悉,限价房项目规划容积率均在≤2.8与≤2.0之间，约932亩，交易起价83880万元，楼面地价在675元/平方米左右，每亩价格90万元左右。目前，呈贡大渔片区、雨花片区的房价大约在每平米4000到5000元之间，首个限价房项目的每平米不超过3000元明显低于周边房价。那么，什么人有资格申请购买限价房？

　　俊发地产营销中心总监苏欣泉的说法是，由于刚拿下地，关于限价房申请条件、上市流通限制（能否出租以及转让）等问题都还没有明确，要等近几天开会讨论后才能有定论，对于企业本身来说，拿下这5宗地块，也并不是出于盈利方面的考虑。

　　参照北京、上海、广州、天津、成都等城市范例，限价房的申请条件基本要求是“本市非农业户口”，且家庭人均住房面积、家庭收入、家庭资产都必须在规定的标准线以下，一般都符合城市中偏低等收入群体的标准。具体而言，各城市对于限价房产品的定位、销售管理办法、定价等具体要求都不太一样，并不具有复制性。

　　况且，前段时间还有浙江苍南县850套本应分给困难群众的限价房，其中九成被浙一些领导干部瓜分的事件，此种乱象，在陕西、山东、海南等地先后出现。由于其“敏感”性，昆明限价房到最终“花落谁家”，就成了最近网民热议的话题。

　　专家

　　限价房是针对中低收入群体

　　昆明首次推出的限价房，只有地点和售价是明确的，其他的一切都还尚在“雾里看花”。 云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪教授认为，国家推出限价房是针对的是特定群体，目的在两个方面，一是解决中偏低收入群体的住房问题，二是通过对中偏低收入群体供给住房，从而减少刚需对普通商品房的依赖，最终达到平抑房价的目的，昆明的限价房应该也脱离不了“保障房”这个大的范畴，

　　但是，并不是所有限价房都是“香饽饽”，广州、北京、青岛的限价房都曾遭遇弃购尴尬。究其原因，主要在几方面：第一，限价房多数处于偏远的郊区，交通不大方便；第二，限价房多数都有几年内不能转让以及禁租的条款，不利于上市流通，就算可以转让也要补交土地出让金；第三，限价房的申请条件把有购买能力的人拒之门外，符合购买条件的人买不起。

　　对于昆明限价房，究竟会有什么样的结局？会不会也遭受被弃购的尴尬？只有“车到山前”才能知道了。

　　●网友热评

　　昆明老百姓的幸福炸弹

　　@云南楼市情报坊：昆明楼市埋下定时炸弹。以定时炸弹来形容，昆明12月30日以“限房价竞地价”方式出让的932亩保障房用地，不为过。总建面高达150万平米以上，相当于两个子君村经适房规模，最高限价3000元/平米，且是商品房性质。预测：呈贡区房价未来2年十分悲摧，上涨乏力，恐将大幅下跌。

　　@昆明楼市泥菩萨：没觉得保障性住房是楼市的定时炸弹，顶多算是昆明老百姓的幸福炸弹，这样的炸弹炸得越多越幸福。

　　@王毅敏：现在我来帮助算帐：售价三千的话需要税收三百三、利润百分之十记三百元、建筑按照成本一千五百元、绿化硬化监控二百元、推广销售管理费用一百元、规划设计勘探图纸会审监理一百元、城市配套费按照一百元计算不？90万一亩土地的话，严格把容积率控制在3以内，如果没有减免收税、城市配套费的话在昆明注定是赔钱的。刚才我还米有算一些乱七八糟的费用：土地税4%、土地测绘费一平方米1.5-4元、放线费一平方米2元左右、文物勘察费、冻融度测绘费、混凝土送测费反正还有乱七八糟的费用几十种，虽然都很小，积攒起不少。

　　@云南楼市情报坊：限定了价格,倒逼开发商控制成本,因此千万别忽视质量。

　　@李春光先生：我以前帮着学生维权打压食堂价格且效果明显，结果一次撞见酒醉的老板倒苦水：正常肉菜4元，你们一定逼我卖3元，可以，卖1元也可，问题是还能有正常菜吃吗？所以，打压房价高企必须考虑成本降低，而根在政府税费。再补一句，中小地产商借贷已经是月利6分成本了，凭这，3000价格畸形个案可能普遍则无能。

　　@味道曲靖与快乐阿松：生活理应幸福！对老百姓是福，对开发商是祸！博弈之后市场趋于平衡与健康！未来的支柱行业文化，健康，度假！

　　●争议

　　对周边楼市

　　影响有多大

　　昆明首个限价房地块推出后，业界争议最大的主要在两个方面：

　　第一、尽管楼面地价低至675元/平米，但每平米3000元的最高售价，是不是能够收回包括建筑成本、税费成本在内的所有成本？否则就有可能存在建设质量方面的问题，以及出现最终建造房屋类型与招拍挂初衷相违背的问题。

　　第二、3000元/平米的售价，可能会对周边房地产市场造成冲击，一方面体现在以后在呈贡拿地风险加大，另一方面是对周边项目的房价会不会有影响。

　　●业界反响

　　限价房市场结合度不高

　　呈贡房价受影响不大

　　每平米不超过3000元的限价房，对于当前坚挺的昆明房价会不会造成较大冲击呢？2011年12月30日，昆明首批“限房价、竞地价”6宗地块83880万元拍出，限价3000元（建筑面积）的消息一出，立刻搅沸了昆明地产界。消费者的兴奋、开发商的顾虑一时间纷至沓来，业内人士认为：限价房并不是市场的风向标。

　　限价房不会全面推广

　　在目前严峻的市场环境下，限价房的推出，一些地产商认为是雪上加霜的噩耗。尤其是对于临近限价房地块的项目，如何定价？怎样销售？都会受到限价房的制约。

　　“政府限价，我认为是不正常的，因为它不是市场行为，它是市场经济和已经普及的中国经济下的一种倒退行为！”经典地产集团营销总监陈逸发表了自己的看法。陈逸假设到：“如果我在限价的边上拿了一块地，是正常招挂拍回来的，会怎么做？会怎么想！”

　　无疑，受限价房影响最直接的当属呈贡项目。然而，呈贡项目的开发商却并未对此表现出太多的顾虑。

　　东盟森林策划部经理唐正伟说：“限价房不是主流方式，目前来说对市场不会有太大影响。介于限价房对开发商成本控制管理的高要求，限价房不会全面推广。”

　　同时，业内人士邹先生则认为：“我比较赞同政府这样的政策，是有利民生的好事。”

　　“我认为限价房是政府调控手段之一，与经济适用房、廉租房一样，是面对特殊购买人群的，是件好事情情！” 昆明富邦房产副总经理卞东晓平静得说。

　　对呈贡房价影响很小

　　对于限价房的推出，是否意味着昆明房价将整体下降，业内人士纷纷表示，未必如此。

　　3000元每平米的价格，着实令人有触目惊心的感觉，但大部分开发商的反应却比较理性。东盟森林策划部经理唐正伟分析说：“经济适用房、商品房、廉租房所针对的消费群体不一样，限价房是对市场的一种补充，不会对市场造成大的影响。而且，限价房在昆明，只能说是一个个案。”

　　网友关于“首个限价房”可能成为呈贡楼盘价格杀手的猜想，不少业内人士认为：限价房是带有保障房性质的房子，消费群体很可能被限制。而且该项目地段偏远，呈贡片区目前已经被限购了，限价房对在售商品房价格的影响应该不大 。昆明富邦房产副总经理卞东晓推断：“限价房短时间对昆明房价不会产生影响，也不会成为市场风向标。从相关新闻的推荐阅读来看，这批限价房是不是会为了配合‘城镇上山农民进城’这项计划的推动而推出的？

　　关于这个问题，俊发地产营销中心总监苏欣泉表示，该项目只针对固定的群体销售，与市场结合度不高，对楼市影响有限。



（责任编辑：欧阳丽妍）